＜議事録＞

○大門実紀史君　大門実紀史です。
　この間、全国の都市部で土地住宅価格が高騰しておりまして、特に東京の住宅価格の高騰が大変著しくなっております。今日はその問題を取り上げますが、それが家賃の値上げにも波及して、東京で家を買えない、住めないという声が広がっているわけでございまして、この間も、朝のニュースとかですね、ＮＨＫの特集番組でもこの問題取り上げておりまして、ちょっと社会問題に大分なってきているんですね。
　この問題は、単に資材、人手不足、人件費の高騰、あるいは通常のこの需給関係だけでは説明できないほどの値上がりになっております。いろいろ調べてみると、構造的問題、政策的な問題がかなりあるということが分かりまして、大変これはボリュームのあるテーマなんですよね。一回での質問では終わらない、何回かに分けてやるような、シリーズでやるような、それぐらいのテーマであります。今日はその一回目ということで、よろしくお願いしたいと思いますけど。
　まず、資料ですね、見てもらったとおり、東京都区部、二十三区では、この十年で一・六六倍、六千七百三十二万円がもう一億を超えていると、新築の平均ですね。で、下の、まあその新築が高くなったんで、買えない人たちが既存マンション、中古にということになるんですね。そうすると、また中古も値上がりするわけですね。下の方がそれでございまして、値上がり率は中古のマンション、既存マンションの方が高いです、一・七四倍にこの十年でなっております。
　ちなみに、資料はございませんけれども、東京都全体も、これは二十三区ですが、東京都全体も新築で一・三倍、既存マンションで一・五倍になっております。
　大変な値上がりでございまして、次の資料を見ていただきまして、日経新聞の引用でございます、日経新聞ですけれども、東京の、二三年ですけど、東京の勤労者の平均年収は五百九十二万円なんですね。で、マンションの、七十平米ですね、七十平米の場合の平均価格は一億五百二十六万円です。年収の十七・七八倍になっていると、まあ十八倍でございまして、かつて私たちのときは年収の五倍というのがよく言われておりましたけれども、それどころではなくて、あのバブルのときが年収の十倍と言われたんですね。で、収まってきたんですけど、今はもうバブルを超えて十八倍と。つまり、普通の勤労者が東京にマンションを買えないという事態になっているということでございます。ちょっと異常な事態ですね。
　あと、資料は付けておりませんけれど、高いマンションが増えているんです。一億を超えるいわゆる億ションですね、これが急増しておりまして、都内の場合は、二〇二三年度、四千三十九戸、これ前年の一・五倍に急増しています。そのほとんどが高さ百メートルを超えるいわゆるタワーマンションでございます。
　これも資料付けていませんけど、家賃の方も、家の購入を諦めたと、もう賃貸でいこうという人が増えるわけですね。また、土地の価格が上がっておりますから、固定資産税は値上がりするというようなことも含めて、家賃も上がっているんですよ。東京二十三区の場合、この十年で、五十平米から七十平米のクラスでいえば一・四二倍、東京全体でも一・三倍近く上がって、家賃も上がっているわけですね。
　まず、参考人で結構です、住宅局長で結構ですけど、なぜこんなに東京の住宅価格が上がっているんでしょうか。

○政府参考人（楠田幹人君）　お答えを申し上げます。
　近年のマンション価格の上昇につきましては、供給と需要の両面での様々な要因によるものというふうに認識をいたしております。
　具体的には、まず、供給の面におきましては、資材価格や労務費の上昇などに伴います建設コストの上昇、開発適地の減少、ホテルなど住宅以外の用途の事業との競合に伴う用地取得費の上昇などが影響しているというふうに考えてございます。
　また、需要の面につきましては、都市の再開発による魅力向上などを背景といたしました都市部への人口流入や、立地等に優れた都心部等のマンションを求める共働き世帯の増加などが影響しているというふうに考えているところでございます。

○大門実紀史君　衆議院のときに、加えて価格の高い大型物件が多く供給されていると答えたのは、それは加えてそういうことですね。

○大門実紀史君　御指摘のとおり、そういう部分もあると思います。
　特に、委員御指摘の平均価格の面につきましては、価格が大きく高い大型物件の供給がありますと、平均価格もそれに伴って大きく影響するという部分はあろうかというふうに考えてございます。

○大門実紀史君　認識はもう同じなんですね。
　要するに、あれこれの理由というか、まあ資材の高騰とか労務費のコスト、これ上がったの確かですよね。それだけでちょっと説明できない事態だということで申し上げているんですけれども、それが今言ってもらいました都心部で特に高額の物件、高いマンションが供給されていて、それが、平均価格はもちろん上げるんですよ、上げるんですよ。それだけじゃなくて、中央値が上がっているんですね、マンション価格の。つまり、何か何十億かこう建ったんで、平均すると、平均値上がっただけじゃなくて、それはもちろんあると思うんですけど、中央値が上がっているということは、それが波及して全体も上がっているということはちゃんと見なきゃいけないと思うんですね。それは、私だけじゃなくていろんな識者も指摘されているところでございます。
　つまり、今、住宅局長言われたように、高額の物件がどんどん供給されるとその周辺地域も当然上がるんですね。利便性の向上もいろいろあるんでしょうけど、とにかく周辺地域のマンション価格は上がると。二十三区全体が上がってきているんですね、その影響を受けて。で、都下全体が上がってきていると。
　で、さっき言いましたけど、そうなると、手が出せないという人たちが増えて既存マンションに行くから、既存マンションも上がると。で、住宅も、もう買えない人が賃貸に回ると。固定資産税値上げで家賃も上がるということで、その大本からいいますと、高額の物件がどんどん供給されていることが東京全体の住宅価格、家賃を上げているという、そういうメカニズムがあるというふうに思うんですね。これはいろんな方がもう既に指摘されているところでございます。
　都心部のあちこちで都市開発が行われておりまして、今申し上げた、もうタワーマンション、億ションが、高くても売れるんですよね。買う人がいるわけですね。売れなければ値下がりするはずですよね。買うから高い値でずっと供給されるわけですね。
　先ほど新築マンションの平均は七十平米で一億五百二十六万円と、これはもうあくまで平均なんですけど、都心中心部の新築マンションはもう十億、二十億の分譲がざらでございます。国交省把握されているかどうか分かりませんが、こういう超高額のマンションというのは一体誰が買っているんでしょう。

○政府参考人（楠田幹人君）　高額物件の購入につきましては、業界の方々とかともいろんなお話を聞きながら、いろんな実態については把握してまいりたいというふうに思っておりますけれども、国内の購入者も多くございますし、外国の購入者もあるというふうに思っております。

○大門実紀史君　そうなんです。これ、いろんな業界団体とか、あるいはそういうビジネス関係で、もうかなり詳細に誰が買っているかというのを発表されております。やっぱり日本と海外の富裕層といいますかね、が一番ですね、やっぱり十億、二十億、買うわけですからね。あるいは、投資ファンドですね。これはまた次回でも詳しく取り上げたいと思いますが、海外含めて投資ファンドがかなり買っております。ですから、一億のマンションとしても、年収の十八倍ですから、普通の都民は買えないわけですよね。
　先ほど共働き云々と言われましたけど、いわゆるパワーカップルと言われる方をおっしゃっていると思いますが、パワーカップルというのは、共働きでそれぞれ七百万、八百万ずつぐらいの収入があって、合わせて一千四百万、一千五百万ぐらいの収入がある共働き世帯をパワーカップルといいます。しかし、年収一千五百万だと、一億のものを買うのは大変しんどいです、親から何かもらったとか何かない限り。ですから、そのパワーカップルが買っているというのは、都心部のその高いところじゃないところだと思うんですね。
　ちなみに、日本一高いマンションどこかというと、これは、これも業界紙で出ておりますけれど、麻布台ヒルズですね、あの森ビルが開発したんですかね。そこの最上階六十四階は二百億円だそうですね。買われた人は七十代の実業家で、その方のコメントによりますと、中見ないで買ったと、中見ないで買ったと。つまり、もう投資ですね、投資ですよね。投資、あるいは転売だの、投資ですよね。つまり、住宅住むためではない方が、富裕層がどんどん買っていると。ローンを組めるのは幾らまでか聞いてみたら、二十億みたいですね、住宅で。そうすると、それ以上超えるマンション、ぼんぼんぼんぼん買うわけだから、これ相当の資産家というかね、投資ファンドも含めてそういう人たちが買っているわけですね。で、価格が高くなるということで。
　何というか、超高層マンションが、まさに雲の上で、高額のものを本当に超富裕層が買っているというような、もう本当にそういう世界があちこちに浮かんでいるようなものなんですね。
　ただ、それは雲の上の世界だけで済まないんですよ。それが地べたの土地の価格を上げて、周辺のマンションの価格も上げて普通の人が住めなくなっていると、きていると、そういう構図が今起きているということだというふうに思います。
　全体考えて、確かに投資家が、お金持っている人が買って、売れて、雲の上でやっているのは、それはまあそれで、それだけで済むならどうぞ自由にと、あるかは分かりませんが、そのために普通の人が東京で家を買えない、家賃が高くなって困っている、これちょっと全体の構図としておかしいことが起きているんではないかと思いますが、まずはちょっと国交省、どう思いますか。

○政府参考人（楠田幹人君）　お答えを申し上げます。
　タワーマンションの購入についてはいろいろ御意見あると思いますけれども、一般論として申し上げますと、一般のマンションと比べますと、仕様でありますとか設備とか立地、それから、委員御指摘がありましたけれども、購入層とか、いろんなところで違いもございますので、そこのタワーマンションの価格自体が一般のマンションにどれだけ直接影響を与えるかということについてはいろんな見方があろうかと思いますけれども、御指摘のとおり、マンションの価格がどういうふうに動いていくのか、需要面、供給面どうなっていくのかというのはしっかり注視してまいらないといけないというふうに思っております。
　それから、住まい自体、いずれにしても、生活の基盤ということで、大変重要なものでございますので、いろんな形で、住宅取得の支援ということについてはしっかりと引き続き取り組んでいく必要があるというふうに認識をしております。

○大門実紀史君　これ、大事な問題なんで、大臣にも一言認識伺いたいと思います。

○国務大臣（中野洋昌君）　マンション価格の上昇というところであります。
　局長から答弁様々あったとおりでありますけれども、これがなぜ上昇しているのかというのは当然我々もしっかり見ていかないといけないというふうには思っておりますけれども、やはり全国的にも上昇しております。これは、当然、資材価格、労務費等々もあります。土地の価格も上昇しているところもあろうかと思います。特に、都心であれば、なかなか開発適地というのもだんだん減ってきておりますし、いろんな要件があるという中でマンションの価格が上がってきているということはあろうかというふうに思っております。
　そうした中で、しっかりと住宅の取得環境を整備をしていくというのは大事だというのは、それは改めて申し上げたいというふうに思います。

○大門実紀史君　そうじゃなくて、政治家でしょう。参考人の答弁読むような答弁じゃなくて、やっぱり考えないといけないと思うんですよ。
　人々が住む、東京都民が、普通の人が家買えない、家賃値上がりして東京に住めない、これは何だろうと、どうしているんだろうと、どうしてそうなっているんだろうというのは、参考人はああいう答弁だと思うんですけど、大臣、政治家、私たちは、やっぱりどうしてこうなっているのかと、これはみんな困るじゃないかということで物を考えないと、全国でもとか、それ違うんです。全国だって、同じような都市部の中心地でマンション建っているところ、上がっているわけで、同じ現象が局部的にも全国で起きていますけど、東京はいっぱい起きているわけですね。
　そういう、もっとこう、何というんですかね、この問題、本当にみんなで捉えようというと、というようなことで捉えないと、参考人と同じような答弁してもらったら大臣の意味ないわけですよね。もうちょっと、問題意識としてはいかがお考えですか。

○国務大臣（中野洋昌君）　都市の再開発の在り方についても、局長からも答弁がありましたけれども、他方で、東京を始めとしてこの都市の、じゃ、魅力を高めていくという、じゃ、都市再生事業をやらないでいいのかということを考えますと、やはりそれは我が国の成長の活力の源泉であるというふうにも思っております。
　やはり、都市の魅力というのは高めていかないといけない、そして国際競争力ももちろん高めていかないといけないわけであります。そういった都市再生事業そのものは、やはり私は重要なものであるというふうにも思っております。
　他方で、長期的な観点に立って町づくりをどうしていくのかということは当然あろうかというふうに思います。そして、マンションの価格がどうか、一体誰が買っているのか、果たしてそれは投機的ではないのか等々も含めて、それはしっかりと、国としてはしっかり把握をしていく必要があるというふうに思っております。
　そして、例えば若い世代であるとか、そうした方々が住宅が欲しいといったときに、円滑に取得ができる環境というのも当然整えていかなければならないというふうには思いますし、必要な支援というのはしっかり考えていかないといけないというふうに考えております。

○大門実紀史君　普通の都民が住めなくて、何が都市の魅力なのかと、何が国際都市なのかというふうに思いますよね。大事なのは都民ですよね、一番ですね。それを、その人たちが住めなくなるようなことが進んでいるからこうやって質問しているわけですので、おっしゃったような都市の魅力をとか、それは誰も否定しませんよ、それは、その言葉には。実際何が行われているかということなんですけど。
　これ、いっぱい問題あるんですけど、その一つが、次の資料でございますが、都市再生緊急整備地域ですね。
　確かに、大臣おっしゃったように、魅力的な都市再開発やろうということが何かスローガンにはなっておりますけど、実際何なのかということが問われているわけでございます。
　この都市再生緊急整備地域の中にこそ、今申し上げたタワーマンションや高額マンションがどんどん造られているわけです。この都市再生緊急整備地域とは何か、ちょっと簡潔に説明してもらえますか。

○政府参考人（松家新治君）　お答えいたします。
　都市再生緊急整備地域は、都市再生特別措置法に基づきまして、都市機能の高度化や都市の居住環境の向上といった都市の再生の拠点として、都市開発事業等を通じて緊急かつ重点的に市街地の整備を推進すべき地域として政令で指定するものでございます。指定地域に対しましては、容積率の緩和など都市計画の特例や税制面など各種の特例措置を講じることによりまして、民間投資の喚起であるとか、あるいは都市空間の質の向上を図り、我が国の都市の、源泉である都市の魅力や国際競争力を高めることを目的としてございます。

○大門実紀史君　これは整備地域ですね、この問題点はまた次回詳しくやりたいんですけど、要するに、この都市再生緊急整備地域に指定されますと、今お話あったとおり、容積率の大幅な緩和、つまりぼおんと高いのを建てられるんですね。あと、金融支援や税制の支援まで受けられると。優遇されるわけですね。これはもうディベロッパーは、この制度使って建てたがりますよね、再開発したがりますよね、大きいの建てたくなりますよね。それで、むしろこの緊急都市整備地域がそういうさっき言った高額の高層マンション建てることをずっと支援しているということなんですね。
　その中身の問題点はまた、それそのものでもかなりありますので次回にしますが、この問題を取り上げている、私が取り上げなきゃと思った大きな問題意識に、大臣さっきちょっと言われましたけど、こんな大きな高層のをどんどんどんどん中心部に建てて、今はいいですよ、いいですというか、地権者はちゃんと権利保障されるし、ディベロッパーはもうかるしと、何かいいもの、すごいきれいなもの建ったなとみんな思うと。これ、五十年後、恐らく百年もたないと思うんですけど、五十年後ぐらいになると、これやっぱり建て替えしなきゃいけないと。老朽化してくるという問題は必ず今後来ますよね。そのときに、今でもマンションの区分所有で建て替えが大変にやりにくい、なかなか合意が得られないと、こういう四苦八苦するわけですね。このタワーマンションというのはもっと区分所有関係が複雑で、たくさんの人が、権利関係が複雑に絡み合っております。
　これ、五十年後に建て替えられるのかと、そういう合意が得られるのかということが既に専門家から指摘されていて、神戸市ではもうそれを見越して、さすがですね、何十年後を見通して三宮の中心部にはもう建てないと。建てちゃって、五十年後に三宮の中心部にもう廃墟みたいな、もう建て替えも何も利かないものが建つと大変なことになるので、もう今からそういうものを規制しようということが始まるぐらい、ちょっと将来が心配なものの建て方なんですよね。
　私は、それが結論として一番この問題を取り上げている、心配なんです、こんなものどんどん造っていいのかという不安なんですけど。そういうちょっと大きな将来的なことを踏まえて、大臣、この問題いかが捉えておられますか。

○国務大臣（中野洋昌君）　お答え申し上げます。
　私、先ほど長期的な観点に立った町づくりも重要だという答弁もさせていただきました。これ、当然、都市計画というのはそれぞれの町で決めることであります。委員が御指摘のような神戸市のような考え方も当然あると思います。それぞれの自治体の中で、長期的な観点をどう考えるのかということも含めて、今いろんな都市計画の制度もございますから、その将来像に合わせて、これは自治体の創意工夫や考えというのもあろうかと思いますので、これを推進をしていく必要があろうかというふうに思っております。
　他方で、マンションの老朽化というのは、タワーマンションもそうなんですけれども、今既に様々なマンション、そして、建物もそうですけれども、そこに住んでいる方も高齢化していると、いわゆる二つの老いというのも非常に大きな課題で、通常のマンションの建て替え、老朽化対策をどうするかということも課題であります。
　三月四日に閣議決定をされまして、今国会に提出をされましたマンション関連法の改正法案におきましては、この建物、敷地の一括売却でありますとか、一棟リノベーションでありますとか、建て替えもそうなんですが、建て替え以外の新たな再生手法についても今回創設をいたしました。いろんな再生の円滑化、老朽化の対策、こういう措置をしっかり講じていこうというふうに思っております。
　必要な制度はしっかりと整備をしながら、これらが適切に運用されるように、やはり町づくり、主体は自治体でございますので、自治体の取組を国としてしっかり支援をしていきたいと、こういうことを考えております。

○大門実紀史君　今日はもう終わりますけれど、マンションの今問題になっているのとは比べ物にならないぐらいの困難性がタワーマンションを建て替えるときには起きます。そこまで視野に入れて、法制度だけじゃなくて、開発に当たった方々に一定の責任を持ってもらうということも含めて、そういう制度も含めて考えていかなきゃならぬのじゃないかと。海外ではそういうこと始まっておりますので、またそれも提案しながら、この続きを次回やらせていただきたいと思います。
　ありがとうございました。